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Des taux d’intérêt au plancher – Conséquences économiques, financières et patrimoniales
publié le 23 octobre 2015



Sophia Antipolis, le 22 septembre 2014

L’immobilier en France et en Europe

L’investisseur locatif ou l’acquéreur à crédit de la résidence principale ou secondaire ne pourra que se réjouir du taux de crédit qu’il pourra obtenir.

Un bon dossier avec un apport significatif et une durée de crédit raisonnable autorisera la banque à prêter à un taux proche de 2 %.
Toutefois, un taux plancher signifie que les taux n’iront pas plus bas et que le mouvement de hausse de l’immobilier, inversement proportionnel à la baisse des taux longs et directement lié à l’allongement de la durée des crédits par les banques, ne pourra se prolonger sur les mêmes moteurs de hausse des prix.

Rappelons l’adage boursier connu de tous « les arbres ne montent pas jusqu’au ciel ». Il en est de même dans le domaine de l’immobilier.

Dans un contexte de taux et de durée moyenne de crédit identique, il faudrait une reprise économique très forte avec une hausse des revenus également très importante pour que la progression des prix de l’immobilier puisse se poursuivre.

Il est évident qu’en cas de frilosité du monde bancaire qui souhaiterait réduire la durée progressivement, le moteur de croissance des prix serait stoppé et entrainerait un mouvement contraire.

Ne doutons pas toutefois que les banques soient conscientes de cette situation et qu’elles manœuvreront très habilement pour que la politique en termes de durcissement des conditions de crédit soit très progressive. Elles ne scieront pas l’arbre sur lequel elles sont perchées car une crise immobilière majeure entraine une crise économique sans précédent. Les banques et l’Etat sont tellement liés aujourd’hui que ce dernier pourra intervenir rapidement pour faire changer leurs politiques en termes de crédit.

Une hausse des taux longs, due à une dégradation de la situation d’un pays, aurait le même effet négatif sur l’évolution du prix de l’immobilier.

Si en France vous interrogez les professionnels de l’immobilier, notaires, agents immobiliers, diagnostiqueur, conseils en défiscalisation ou en investissements locatifs, il est évident que vous aurez du mal à bénéficier d’un avis totalement neutre sur le sujet.
L’argument du manque de construction en France est facilement contestable aussi puisqu’il faudrait que cela soit économiquement possible pour la population visée.

L’international nous donnera un début de réponse assez intéressant. CHALLENGE indiquait dans son dernier numéro que la résidence principale en France représente 8 années de rémunération brute contre 4 en Espagne et 3 en Allemagne.

L’immobilier résidentiel en Allemagne est encore à un prix très intéressant avec 3 années de revenus bruts. En Espagne, le prix de l’immobilier n’est toujours pas stabilisé après sa baisse de 35 % environ. Le facteur chômage en Espagne incite également à la prudence ainsi que la qualité de construction.

En France, le marché immobilier est globalement cher mais il subsiste quelques niches, sur certains secteurs géographiques, secteurs d’activité ou produits atypiques. Il faudra cependant beaucoup de recul, beaucoup de précautions, La sélectivité n’a jamais été aussi importante qu’en cette période.

L’immobilier français en général, la valeur refuge des français, aura aussi du mal à voir son prix corriger car la résidence principale est devenue un marqueur social.

Le manque de culture économique et financière de la plupart des français permet également ce comportement consensuel des français par rapport à l’immobilier. Les alternatives d’investissement dans ce contexte sont difficiles à trouver.

La location meublée en France a encore aussi beaucoup de beaux jours devant elle. Un revenu défiscalisé grâce aux amortissements, n’a aucune concurrence en France avec près de 5 % de rendement. Les OAT 10 ans sont à 1.30 % (obligations assimilable du trésor), le fond en euros des contrats d’assurance vie en France se situe autour de 2.7 % en 2013 et descendra progressivement vers 2 % dans quelques années.

Cette forte hausse de l’immobilier en France, entretenue par tous depuis longtemps, s’inverse actuellement mais les prix devraient s’ajuster lentement pour toutes ces raisons, culturelles, économiques, fiscales et financières. Nous sommes aujourd’hui dans une phase de consolidation sur le marché immobilier français après une forte hausse.

Les entreprises.

Elles profitent de taux très bas pour renégocier leur dette et réduire les coûts financiers. Elles peuvent financer facilement de nouveaux projets de développement. L’effet levier est maximum à ce niveau de taux d’intérêts.

Les OPA (Offre publique d’achat) se multiplient aussi du fait de cette réalité.

Pour leurs résultats, cette situation est évidemment favorable aux entreprises qui devraient voir leurs résultats continuer à s’améliorer.
Les marchés Actions devraient continuer à progresser globalement même si les indices américains sont au plus haut. La sélectivité permettra aussi de surperformer.

Les revenus des placements.

Les banques centrales orchestrent depuis 2009 une baisse des taux qui devrait se stabiliser au plus bas. Les rentiers vont devoir investir différemment pour sauvegarder leur pouvoir d’achat et stabiliser leur patrimoine.

L’augmentation de la fiscalité a aussi une incidence négative très importante sur le revenu net d’impôts pour tous, actifs ou retraités.
Les relations entre générations risquent d’être compliquées puisqu’il faudra piocher dans le capital pour maintenir un certain train de vie, les intérêts ne suffisant plus à apporter le complément de revenus nécessaire.

La rente viagère avec aliénation du capital et la vente d’immobilier en viager devraient connaitre un développement accéléré dans les prochaines années. Il faudra en effet trouver des solutions pour des revenus complémentaires d’un certain niveau.

Les donations vont se raréfier par peur du lendemain pour les personnes âgées qui sont de plus en plus craintives au fur et à mesure des années qui s’écoulent. La solidarité inter-génération va se fissurer très certainement.

La baisse des taux a profité pour l’instant aux détenteurs d’anciennes obligations qui ont vu la valeur de celles-ci progresser très fortement. Des plus-values importantes ont pu être réalisées lorsqu’elles ont été concrétisées.

Aujourd’hui, il est illusoire d’escompter les mêmes plus-values en achetant les obligations actuelles qui sont à un niveau historiquement très bas, non rencontré depuis plus de cinquante ans.

La plus grande probabilité est de se retrouver rapidement en moins-value avec une remontée légère des taux américains qui se dessine. La corrélation entre les taux américains et les taux européen a toujours été forte.

La position des banques centrales, américaine et européenne, est toutefois bien différente et les économies sont aussi dans des situations très différentes.

En cas de remontée des taux, il restera alors la possibilité de détenir ses obligations jusqu’au terme pour éviter la perte inexorable qui se matérialiserait en cas de revente avant le terme.

Pour les compagnies d’assurance et leurs fonds en euros (actif général), acheter des obligations d’état à ce niveau de taux, amènera une difficulté supplémentaire pour celles-ci car mêmes si elles détiennent d’anciennes obligations à tes taux plus élevés, le rendement ne pourra que diminuer sur la base des taux actuels.

A signaler que les compagnies ont modifié leurs conditions générales pour n’exécuter un rachat que si les conditions de marché le permettent.
Le fond en euros d’un contrat d’assurance au capital et taux minimum garanti (actif général), théoriquement toujours disponible à la moindre action de son souscripteur, pourrait très bien être non rachetable, momentanément, pendant des périodes agitées sur les marchés financiers notamment obligataires.

La gestion économique d’un patrimoine sera encore compliquée dans les prochaines années que ce soit du point de vue de l’immobilier, de l’obligataire ou des marchés Actions.

La gestion juridique et fiscale d’un patrimoine n’est pas simple non plus mais l’aspect économique va devenir encore plus problématique.
Elle sera compliquée également car les états ont absolument besoin aussi de ressources supplémentaires. La fiscalité ne baissera pas pour les classes moyennes et les plus aisées, notamment en France.

Voir différemment de la foule. Voix mieux. Voir avant les autres.

Il n’a jamais aussi important d’avoir un conseiller de qualité à ses côtés pour se faire guider, trouver le bon chemin et arriver à destination de la façon la plus sereine possible. Notre métier est aussi d’aider à réduire le nombre d’incertitudes pour la gestion de votre patrimoine, nous y travaillons chaque jour sans ménager nos efforts.

« Conseiller différemment » passe souvent par une opinion non consensuelle sur un sujet bien précis. Le sujet de l’évolution de l’immobilier en France en est un exemple incontestablement, l’incidence de la baisse des taux en est certainement un autre.

Voir différemment de la foule. Voir mieux. Voir avant les autres

Publié par Olivier TOP

Fondateur et Directeur Général du Groupe Sofia, Olivier Top est diplômé de l'université d'Auvergne.
- DES en Gestion de Patrimoine
- DU de 3ème cycle en Gestion international du Patrimoine
Il est également Chargé d'Enseignement à l'Université de Nice en Master II Juriste Banque Finance.