Accueil \ Actualités
LE BILLET DE SOFIA – A LA RECHERCHE DU RENDEMENT PERDU.
publié le 10 septembre 2017



Les banques centrales n’ont cessé d’agir depuis 2008-2009 pour faire baisser les taux longs et permettre ainsi à l’économie mondiale de rebondir.

Nous sommes clairement dans une période de transition et d’incertitudes liées à l’évolution des  politiques monétaires non conventionnelles.

La gestion obligataire devient extrêmement complexe et délicate dans cet environnement de taux zéro. Les variations de devises ajoutent encore une difficulté supplémentaire pour une performance dans la devise euro de la gestion obligataire internationale.

Pour la période entre le 1er Janvier et le 30 octobre 2015, nous arrivons ainsi sur des fonds d’obligations de très court terme (échéance moyenne 3 mois) à un rendement proche de zéro (0.01 %), sur des fonds d’obligations  à échéance 1 an à 1,30 % et sur des fonds obligations un peu plus longues (3,2 ans en moyenne) à 4.3 %.

Ces performances modestes ont été réalisées grâce au moteur de  la baisse des taux depuis le début de l’année car les taux nominaux sont encore plus faibles.

Entre le 1er Janvier et aujourd’hui, il s’est passé plusieurs mouvements brutaux et excessifs de taux, une véritable tempête qui a entrainé des vents violents dans les deux sens.

Les taux longs français (OAT 10 ans) ont baissé de 75 % entre le 1er Janvier et le 15 Avril avant de rebondir de plus de 300 % pour la période du 15 Avril au 30 Juin. Ils sont passés de 1.40 % au 1er Janvier à 0.34 % au 15 Avril avant de remonter à 1.20 % fin Juin. Le Bund Allemand a suivi le même chemin avec une baisse de 90 % et une hausse ensuite de 800 ou 900 %.

La gestion obligataire a donc été extrêmement compliquée. Les gérants ont en général très bien géré le mouvement important de baisse des taux en ce début d’année 2015 (logique avec le QE de la BCE) mais le mouvement rapide de réappréciation des taux à partir du 15 avril 2015 n’a été du tout anticipé par les sociétés de gestion.

Les fluctuations importantes constatées depuis le début de l’année dans la plupart des portefeuilles diversifiés sont donc la conséquence de ces variations de taux extrêmement importantes.

Pour rappel, une baisse des taux permet aux anciennes obligations de se valoriser et une hausse de taux entraine une baisse des anciennes obligations détenues.Les valorisations des obligations ont donc varié de manière très importante depuis le début de l’année.

Quid du rendement sur les obligations ?

Très faible (1%) ou faible (entre 2 et 2.5 %) dans la plupart des cas excepté pour des obligations à haut rendement en crédit privé (5 ou 6 % environ). Pour info, ces mêmes obligations étaient appelées encore il y a quelques années Junk Bond (Obligations pourries). Pudiquement, elles ont été renommées High Yield (haut rendement).

Quelles autres solutions pour des revenus réguliers ?

La location meublée non professionnelle ou professionnelle.

Les exploitants divers et variés (Tourisme, affaire, sénior, médicalisée) proposent à des investisseurs de financer les biens immobiliers dont ils ont besoin pour leur exploitation et d’établir avec eux une convention à travers un bail commercial.

Fiscalement, ils bénéficient de la possibilité d’amortir ces immobilisations (constatation comptable un peu théorique de la dépréciation) et la fiscalité est donc très faible sur ces revenus.

Bien sûr, les exploitants ont bien conscience de cette situation inédite de taux très bas et savent qu’ils sont en position de force pour imposer leurs conditions juridiques (à travers le bail) et financière (niveau de rendement). Un rendement entre 3.5 et 4.5 % nets deviendra donc très attrayant pour beaucoup d’investisseurs. Il sera servi pendant toute la durée du bail, hors renégociation pendant ou à la fin de la durée des différentes périodes de bail.

Une société d’exploitation solide et reconnue pour son savoir-faire en matière d’exploitation dans certains créneaux,  apportera de la sécurité à l’opération et de la pérennité dans les revenus de l’investisseur

L’absence de cotations au quotidien de la valeur de leurs biens leur donnera l’impression d’une plus grande sécurité, de non fluctuations apparentes plus faciles à vivre.

Le bilan ne sera établi en fin de compte que quelques années ou dizaines d’années après, au moment de l’arbitrage de cet actif (vente, donation, succession) et sa pertinence ou sa non pertinence pourra alors être établi.

Il faudra intégrer revenus nets perçus, coût d’acquisition, fiscalité, plus ou moins-values à terme pour en tirer des conclusions précises.

Autres solutions pour des revenus réguliers ?

Les SCPI (Société civiles de placement immobilier) sont des entités collectives qui permettent l’acquisition de biens la plupart du temps inaccessibles au commun des mortels, soit des commerces tels que des commerces faubourg Saint Honoré à Paris ou Place Masséna à Nice, soit des immeubles de bureaux tels que ceux existant sur le parvis de la Défense à Paris.

Un investisseur pourra acquérir des parts et être un copropriétaire à part entière d’une partie de ces entités. Le rendement net se situe aujourd’hui autour des 5 % avant fiscalité.

La SCPI, au fur et à mesure des souscriptions de parts, aura l’obligation d’investir dans des nouveaux immeubles. Elle cherchera évidemment à privilégier de nouveaux immeubles permettant de dégager un rendement intéressant.

Quid de ce marché aujourd’hui des SCPI ?

Les investisseurs se sont massivement rués sur ces supports d’investissement et les records d’investissement sont battus régulièrement. La difficulté pour les SCPI est aujourd’hui de trouver des immeubles qui dégagent une rentabilité intéressante et de trouver ou conserver les locataires qui pourront assurer le paiement régulier des loyers demandés.

La sélection des meilleures SCPI qui savent cesser ou limiter leur collecte quand il est nécessaire de le faire, permettra un résultat satisfaisant.

Quelle fiscalité pour les SCPI ?

En direct, la fiscalité des revenus fonciers. Soit en fonction de la tranche marginale d’imposition, soit une fiscalité de 20 % pour les non-résidents.

Les prélèvements sociaux seront également dus sur la totalité du revenu pour les résidents fiscaux français. Pour les non-résidents, la question n’est pas tranchée à ce jour.

De manière indirecte, l’investisseur pourra aussi souscrire des parts de SCPI comme support d’un contrat d’assurance vie capitalisation. La fiscalité, en cas de retraits réguliers de ces revenus, sera alors celle des rachats partiels d’un contrat d’assurance vie, donc très faible.

Le rendement sera amoindri dans le cadre d’un contrat d’assurance vie car les frais de gestion annuels impacteront la performance. Le rendement net se situera alors entre 3.5 et 4 % nets avant fiscalité.

Autre solution : l’actif général des compagnies d’assurances

La compagnie d’assurance investit principalement dans des obligations d’Etat dont les taux n’ont cessé de baisser. Le rendement baisse (2.3 % performance nette moyenne en 2014, 2 % nets certainement en 2015). Une excellente alternative en tout cas à des obligations détenues en direct,  même si le rendement est modeste aujourd’hui.

La garantie de capital et l’effet cliquet de la performance acquise, année après année, fait de ce support une diversification quasi inévitable.

Quid de tous ces supports d’investissements en cas de hausse des taux ?

Pour le détenteur d’obligations en direct, il faudra attendre le terme, donc la date de remboursement de ces obligations pour ne pas subir la hausse des taux.

En cas de besoin prématuré, il sera obligé de céder ses obligations au prix de marché, donc avec une valorisation plus basse et d’éventuelles moins-values.

Le gérant d’un fond obligataire sera dans la difficulté et verra la valorisation baisser au moins momentanément.

Pour la location meublée,  dans le cas de forte hausse des taux, les exploitants seront peut-être obligés de proposer des rendements plus élevés pour séduire de nouveaux investisseurs sur de nouvelles résidences.  La conséquence sera également une baisse de la valorisation des biens anciens soumis à des baux prévoyant des rendements plus bas.

Pour les SCPI, une forte hausse des taux pourrait entrainer des difficultés de financement pour ces supports, un effet levier moindre.

La désaffection des investisseurs pour ce support pourrait entrainer une baisse de la valorisation importante si le marché devenait globalement vendeur de ce support. Il faut se rappeler qu’il s’agit d’un marché de gré à gré, sans cotations permanentes, qui nécessite d’avoir un acheteur en face de soi pour arbitrer cet actif.

Conclusion

Les sensibilités personnelles détermineront les choix et priorités au niveau des pondérations parmi ces solutions.

La Sélection Optimisée en Finance Immobilier Assurance (SOFIA) n’a jamais été aussi importante. Sélectionner, diversifier et suivre.

Etre guidé par un conseiller de qualité et intègre n’a jamais été aussi essentiel. Une personne qui vous écoute, qui vous connait parfaitement sur le plan émotionnel et analytique, qui démystifie et vous explique les mécanismes, les enjeux, les corrélations entre ces différentes supports.

Le conseil global prend tout son sens en cette période.

 « Conseiller différemment », c’est être transparent des difficultés de certaines périodes et ne pas laisser croire à des solutions prétendument miracle ou à des martingales à toute épreuve. Aucune solution n’est parfaite.

Le travail de SOFIA et de votre conseiller, sélectionner et suivre au quotidien, est un impératif.

 

 

 

Pour rappel, une hausse des taux entraine une baisse momentanée de valorisation des anciennes obligations détenues.

Publié par Olivier TOP

Fondateur et Directeur Général du Groupe Sofia, Olivier Top est diplômé de l'université d'Auvergne.
- DES en Gestion de Patrimoine
- DU de 3ème cycle en Gestion international du Patrimoine
Il est également Chargé d'Enseignement à l'Université de Nice en Master II Juriste Banque Finance.